[월간인터뷰] 정시준 기자 = 세계 최대 규모 캠프 험프리스, 주한미군 평택시대의 개막
지난 8월 13일, 트럼프 대통령이 주한미군 병력을 2만2,000명 이하로 줄일 수 없도록 제한하는 미국 국방수권법(NDAA)에 서명하며 주한미군 감축논란은 일단락 됐다. 하지만 국민들의 그간의 우려와는 반대로 주한미군기지 내의 분위기는 큰 동요가 없었으며, 대다수의 전문가들 또한 걱정할 문제가 아니라는 것이 주된 의견이었다. 주한미군의 철수는 북한을 포함한 한미 양국 모두에게 이득이 없기 때문이다.
현재 국내 각지에 주둔하고 있는 미군 병력은 모두 합쳐 약 2만8,500여 명, 가족과 군무원 등을 포함하면 약 4만3,000여 명에 이를 것으로 추정된다. 이들이 한 데 모여 거주하게 될 ‘캠프 험프리스(K-6)’로 주한미군사령부가 이전하며 알린 ‘주한미군 평택시대의 개막’은 중요한 의미를 가진다. 여의도 면적의 5.5배에 달하는 세계 최대 규모의 미군 기지를 조성한 데에는 그만한 이유가 있기 때문이다. 먼저 트럼프 대통령이 종종 언급했던 주한미군 철수 카드는 방위비 예산을 분담하기 위한 것일 뿐, 동북아 지역에서의 영향력을 유지하기 위해서라도 주한미군의 역할은 중요하다. 우리나라 또한 주변 강대국들의 군사적 긴장과 대치 속에서 한미동맹의 힘이 필요한 상황이며, 미군이 지출하는 외화를 통한 지역경제 활성화와 안정된 안보를 통해 외국인 투자금의 회수를 막는 것도 중요한 일이다. 만약 한반도에 평화체제가 구축되더라도 주한미군은 평화유지군으로 전환되어 유지될 가능성이 높은 만큼, 앞으로도 평택이전 사업은 계속 진행될 것이며, 오히려 이로 인한 지역파급 효과는 더욱 커지리란 전망이다.
미국인의 라이프 스타일에 맞춘 북미형 목조 단독주택
하지만 여전히 많은 투자자들은 평택 부동산 시장에 대해 반신반의하는 마음을 거두지 못하고 있다. 그들에게 주한미군 감축은 여전히 해결되지 않은 문제이며, 이미 과열된 경쟁이 수익성을 악화시키리란 우려 때문이다. 이들에게 투자에 대한 확신을 주기 위해선 먼저 실제 거주할 임대수요자들의 마음을 사로잡기 위한 맞춤형 전략이 반드시 필요하다.
이러한 가운데 ‘프리모빌리지(PRIMO VILLAGE)’가 취한 전략은 ‘정석’ 그대로를 따르고 있으면서도, 매우 영리하다. 프리모빌리지의 이창훈 부사장은 “기존에 분양 중인 대부분의 렌탈하우스는 우리나라에서 흔히 볼 수 있는 철근콘크리트 구조의 건축물입니다. 철근콘크리트 구조 특유의 결로 현상은 목조 주택이 익숙한 미국인들에게는 너무나도 낯선 일이며, 집으로서의 가치를 하락시키는 요소가 됩니다”라고 설명했다. 이에 프리모빌리지는 친환경적이며 단열성과 습도조절 능력이 뛰어나 사계절 언제나 쾌적한 환경을 유지할 수 있는 북미 정통 스타일의 목조 주택을 구현해냈다. 캐나다에서 직수입한 1등급 단열재를 사용해 콘크리트의 7배에 달하는 단열성능을 확보했으며, 설계 및 시공, 디자인도 모두 북미 마스터라이센스를 보유한 마스터의 진두지휘 하에 진행돼 그들에게 친숙한 구조로 건축됐다. 목조주택의 단점으로 지적되던 내구성이나 변형 문제도 최신 기술이 적용된 고강도 자재를 통해 극복했다.
또한, 미국과 유럽에서 수입한 최고급 내외장재 및 프리미엄 가전제품을 구비해 품격 높은 주거공간으로서의 가치를 더했으며, 단지 내에 주택 전문 관리인이 상주해 있어 자체 관리가 가능할 뿐 아니라, 철저한 입출입 통제와 보안시스템 구축으로 입주민들의 안전성 또한 확보하고 있다. 분양이 진행 중인 지금에도 이미 렌탈을 위한 문의와 예약이 이어지고 있다는 점은 프리모빌리지가 갖고 있는 주거공간으로서의 매력을 가늠할 수 있는 요소다.
1년치 렌탈료 선지급, 흔들림 없는 수익형 부동산
우리가 프리모빌리지를 더욱 주목해야 하는 까닭은 이곳이 ‘미군 렌탈’이 아닌 ‘미군무원 렌탈’을 타깃으로 하고 있다는 점 때문이다. 앞서 언급한 2만8,500여 명의 미군은 영내 조성된 82개동의 주택이나 영외 주거지를 선택할 수 있으나, 언제라도 전출명령이 떨어지면 유럽이나 일본 등의 기지로 이동해야하기에 월세 형태의 임대 계약을 맺게 된다. 이 경우 기존 임대인과 새로운 임대인 사이에 기한을 알 수 없는 공실이 생기게 되며, 투자자들의 수익률은 악화될 수밖에 없다. 꾸준하고 안정적인 수익을 보장할 수 없다는 뜻이다.
하지만 부대를 유지하기 위한 기술·행정직 민간인들인 ‘미군무원’의 경우 보통 1~3년, 최대 5년 단위로 파견되기 때문에, 1년치 임대료를 일시불로 지불하는 형태의 임대 계약이 진행되고 있다. 또한, 100% 영외거주를 원칙으로 하고 있어 2017년 기준 5,500세대, 2021년까지 최소 7천세대 이상의 주택수요가 필요하지만 현재 주택 공급은 그에 훨씬 미치지 못하고 있는 상황이다. 현재 기지 주변 아산·평택·천안시의 전용면적 70평 이상 단독주택은 1,097세대로 조사되었으며, 앞으로도 상당기간 수요를 따라가지 못할 것으로 예상된다. 기지 주변의 토지 대부분이 농업진흥구역으로 묶여있어 개발이 불가능하며, 그 외 지역은 공장, 각종 축사, 고압송전탑 등 렌탈하우스 부지로 적합하지 않기 때문이다. 이에 대해 프리모빌리지의 정인철 대표는 “캠프 험프리스의 거대한 시설을 정상적으로 운영하기 위해서는 반드시 일정 인원 이상의 미군무원이 필요합니다. 설령 주한미군이 감축되더라도 미군무원 수요는 크게 줄어들지 않을 것이며, 이들에게 있어 프리모빌리지와 같은 목조 단독주택은 상당한 희소성과 프리미엄을 갖게 되리라 확신합니다”라고 말했다.
렌탈료에 관리비, 공과금을 더하여 1년치 선불로 지급받는다는 점은 투자자들에게 있어 더없이 매력적인 요소다. 프리모빌리지에서는 이 중 매년 관리비 및 공과금을 선납받아 1년 간 직접 단지관리를 시행하며, 투자자는 별다른 신경을 쓰지 않고도 1년치 렌탈료를 꼬박꼬박 받을 수 있다. 임대가 종료되어 퇴거할 때에도 안전점검 과정을 통해 주택 내 손상여부를 파악, 이에 대한 모든 수리비용을 보상받을 수 있어 주택가치 하락에 대한 우려도 적다. 갈수록 엄격해지는 정부 정책 속에 부동산 시장의 향방은 가늠할 수 없는 안개 속으로 들어가고 있다. 편안한 노후를 위한 안정적이고 확실한 투자처를 고민하고 있는 이라면 프리모빌리지를 주목해 볼 필요가 있다.
