고시원 토탈컨설팅에 통달한 전문가로 화제를 모은 ㈜꼬모쉐디자인&컨설팅 김성재 대표가 1인 주거전문 프랜차이즈화를 선언했다. 합리적 비용으로 세련된 리뉴얼을 거쳐 노후 고시원 150여개의 창업을 도우며 운영자와 입주자들을 만족시킨 김 대표는, 이처럼 리모델링 중심의 종합 컨설팅그룹으로서 고시원창업 컨설팅분야에 새로운 획을 그은 바 있다. 차별화된 강의와 특허 받은 창업컨설팅, 부동산/인테리어를 아우르는 창업교육과 관리기술을 토대로, 고시원을 넘어 코워커/코리빙 1인가구 거주공간 프랜차이즈를 선도할 김 대표가 소개하는 새로운 거주개념과 공간문화, 창업자를 위한 협회 운영방침을 들어 본다.
창업전문가가 알려주는 1인가구용 인테리어/중개/마케팅 토탈컨설팅
㈜꼬모쉐디자인&컨설팅(이하 꼬모쉐)은 2018년 고시원을 창업하고 전국 150여개 고시원창업/양도양수 컨설팅을 성사시키며, 2020년 6월 운영자들의 고충을 해결하고자 (사)대한고시원협회를 창립한 회장이기도 한 김성재 대표가 표방한 전문 숙박/거주공간 창업프랜차이즈 기업이다. 김 대표는 시설이 노후해지고 20-25만 원 대 임대료로 근근이 유지되는 고시원을 효율적인 리모델링과 마케팅으로 30-40만 원 대 수준으로 바꾸면서, 운영자는 공실걱정을 줄이고 입주자는 최대 가성비 효과로 주거를 해결한 비결을 블로그로 공유하며 무료강의를 연 것이 ‘꼬모쉐’의 시작이라고 한다. 꼬모쉐의 의미는 ‘편안한 집’이라는 합성어로, 김 대표는 2021년부터 네이버 플랫폼으로 널리 알려지며 강의활동은 물론 올해 4월 7일 국내 최초로 특화된 ‘꼬모쉐 고시원 창업방법’이라는 지식특허까지 취득한다. 그리고 고시원 운영에서 힘든 각종 수수료와 마진 바가지 요소를 차단하며 최적의 리모델링과 홍보를 거쳐 창업교육, 인테리어업종을 겸한 토탈 디자인컨설팅회사로도 거듭나게 된다. 특히 고시원운영을 무료로 배우는 <예비원장님을 위한 창업연계형 고시원프로젝트>로 138개의 통건물을 인수하고 매출증대에서 양도양수까지 경험하는데, 이 창업사관학교 출신 상당수가 창업은 물론 2호점 개원에도 성공해 올해 이대, 연대, 서강대점 총 9인 대상의 2차프로젝트도 시작됐다. 기존의 고시원도 2개점을 제외하고 매도했다는 그는, 꼬모쉐 만실고시원 특강을 비롯해 12기에 걸친 창업컨설팅교육강화보다는 ‘꼬모쉐’를 각인시킬 프랜차이즈에 심혈을 기울일 생각이라고 한다.
사업자와 거주자 모두에게 합리적 가격과 환경 제공하는 창업아이템
‘꼬모쉐’ 스타일을 따라하려는 업체는 많지만, 이들의 내실까지 복제하지 못하는 이유도 김 대표가 고시원 운영자들의 권익을 위해 설립한 ㈜대한고시원협회 회장이기 때문이다. 그는 “고시원의 창업교육 기회는 적은데 업주들은 소비자보호법상 환불위약금 규정에서 불리하고, 일반 건축법과 소방법 적용이 복잡한데다 중개시장에서는 수천만 원에 달하는 덤터기까지 쓴다. 이는 운영자들의 의욕상실 및 관리비용 감축, 시설 노후로 이어져 손님은 떠나고, 폐업도 힘든데 갈수록 공실이 더 늘어나는 ‘고시원 공동화’의 원인이 된다”고 하며, 이를 방치하거나 묻지마 달방으로 전환한다면, 입주비용에 비해 말도 안 되게 열악한 주거공간을 감수해야 하는 거주자들도 각종 피해와 위험에 노출된다고 덧붙인다. 그래서 김 대표는 공사 리모델링 업체와 계약해 원가 수준의 시공비와 자재비로 마진과 옵션을 줄여 좋은 시설로 만드는 직영 인테리어를 시작했고, 고시원은 물론 ‘달방’으로 쓰이는 모텔과 낡은 여인숙을 재공사해 공간의 가치와 활용도를 높이게 되었다고 한다. 이렇게 최신 시설과 깔끔한 인테리어를 갖춘 방은 20-30%정도 인상해도 입주자들이 만족하기에, 공실도 줄어 운영자들의 재정에 도움이 된다. 또 고객들의 예약과 계약, 입퇴실 및 관리, 결제는 물론 법령에 맞는 상호와 업종변경까지 제공해 고객 수익을 최대치로 올려, 업계에서는 ‘꼬모쉐’가 1인가구 시대를 위한 부동산투자와 창업 방식을 개척했다는 평가도 받고 있다.
프랜차이즈화에 맞춰 협회와 온라인매체 동시 운영, 열린 정보공유
요즘은 1인가구 증가추세로 주상복합과 달리 MZ독립가구, 원거리 직장인 주력인 코리빙 하우스도 각광을 받고 있다. 건물의 공실을 줄이고자 연 3-4회 코엑스 유료 특강을 진행하는 그는, 부동산 관계자들의 관심이 커지면서 전보다 투자대비 순이익이 높아지는 프리미엄 고시원 분야의 창업 붐이 일었다고 한다. “블로그홍보와 네이버지도 순위상승이면 유리한 고지에 오르는 5년 전에 비해 고시원 매매와 창업 키워드가 월 1천 건에서 4천 건으로 늘었다. 또 권리금이 너무 올라서, 우리 인지도가 늘어난 것과 반대로 강의를 줄일 필요성을 느낀다. 원래 우리 사업은 투기성 재테크보다 영세업체의 수익성을 높이고자 시작했기 때문이다”라고 덧붙이는 김 대표는, 뒤늦게 ‘꼬모쉐’라는 브랜드로 프랜차이즈를 하게 된 이유도 “기숙사법령이 올해 개정되면서, 전에는 공장과 학교에만 허용된 기숙사가 일반임대사업자에게도 열리고 1인주거가구도 30%로 늘었다. 이러한 추세이기에 150개 리뉴얼/창업 업체의 ‘사부’ 격으로서 고객들이 원하는 인테리어감성과 인간의 존엄성을 지키는 주거 환경을 충족하고, 합리적 입주비용과 공사비용 시스템을 만들어나가 업계에 좋은 기업으로서 모범을 보일 필요가 있기 때문”이라고 설명한다. 그래서 프랜차이즈 과정에서 고시원보다는 거주 및 숙박업에 모두 속하는 건물로 범위를 넓혀, 지난해 9월부터 시작한 인테리어/중개분야를 다지는 한편 본격적인 1인 주거 프랜차이즈 ‘꼬모쉐’의 입지를 세워갈 것이라고 한다. 그 밖에도, 김 대표는 온라인매체 메타인사이트를 열어 통찰력 있고 유익한 콘텐츠를 제공하는 언론인으로서도 활동하고 있다.
향후 200호점 목표, 인간적 경영으로 1인 주거브랜드 선도할 것
‘노량진고시원’의 과거 텁텁한 이미지를 개선하고 ‘만실 고시원 메이커’로 우뚝 선 김 대표는, 창업컨설팅에서도 회사 직원의 처우개선 및 창업자들의 지원이 우선이라고 한다. 그리고 (사)대한고시원협회를 통해서 법정수수료만 받는 협회공인중개사를 섭외해 신뢰 중개로 깨끗한 시장구조형성에 힘쓰고 있다. 그리고 협회 회원들과 이웃들을 위한 김장김치 기부, 무료 창업지원프로그램을 비롯한 기부와 봉사활동을 계속하며, 사람 대 사람으로 소통을 이어가는 김 대표는 “1인 가구도 혼자라고 겨우 몸만 누이는 공간이 아닌, 각 지역구의 이용현황에 맞는 조명, 소품, 환기, 인테리어로 살 만한 공간을 누릴 자격이 있다”고 강조한다. 이를 위해 불필요한 커미션을 줄이고 구성원들에게 인센티브로 돌려주며, 사람들이 아늑한 휴식 속에서 밝은 미래를 준비하길 바란다는 그는 곧 고시원에 특화된 금융지원업종을 추가할 것이다. 그리고 “다양한 삶의 형태 존중”, “공실 줄여 고정수익으로 좋은 설비 갖추기”라는 선순환을 모토로 한 프랜차이즈 ‘꼬모쉐’를 연내 30호점, 수년 안에 200호점까지 늘릴 것이라고 전한다. 오는 8월 코엑스 창업박람회에 참가하여 프랜차이즈 청사진 및 방문회수를 줄이는 세미오토시스템 무인형태관리 시스템도 소개할 것이라는 김 대표는, 세상의 많은 ‘달팽이족’과 ‘달방 운영자’들이 합리적 시공비용과 편리한 관리, 다양한 임대숙박업 형태의 종사자들을 위한 ‘꼬모쉐’와 함께해 더 나은 삶을 누릴 수 있길 바란다고 밝혔다.
