토지 강제수용은 과거로부터 있어왔고 정권이 바뀌어도 모든 정권에서 토지 강제수용을 이용하여 많은 사업을 진행하였다. 도로, 터널, 산업단지 등 공공재의 개발을 위해 토지수용이 필요한 것은 현실이다. 다만, 강제로 토지수용을 하려면 시세에 합당한 금액, 최소한의 토지주를 위한 배려 등을 염두에 두고 수용을 하여야 한다.
최근에는 정부의 ‘주거복지 로드맵’이 발표된 이후 공공주택개발을 위하여 개발제한구역(그린벨트), 개발행위 제한구역(녹지지역 등) 및 인근 토지들이 공공주택지구로 지정되어 헐값에 대규모 토지 강제수용이 진행되고 있다.
과거에도 토지 강제수용은 있었지만 전국 단위 규모가 아닌 지구별로 수용이 진행되고 끝나고를 반복하였기에 토지 강제수용을 당한 토지주들의 소리는 언론에 가끔 회자될 분 크게 이슈화되지 못하였다. 그러나 이번에는 상황이 달랐다. ‘주거복지 로드맵’ 발표 이후 많은 지역을 한꺼번에 공공주택지구로 선정 발표하고 더 나아가 3기 신도시까지 발표하여 전국의 토지수용지구의 토지주들이 연합하여 <공공주택지구 전국연대 대책협의회(약칭. 공전협)>라는 단체를 만들기에 이르렀다.
공전협(공공주택지구 전국연대 대책협의회)의 활동
<공전협>은 토지주들의 소리를 모아 정부, 국토교통부, 사업자인 LH 등에 토지주 권리를 위해 일해 왔다. <공전협>은 강제수용의 문제점인 ▲사업자(LH)의 사전평가에 의한 토지 가격 책정으로 토지주에게 불리하게 이루어지는 감정평가, ▲토지를 자의에 의하여 매각하는 것이 아닌 국가에서 헐값에 강제수용하면서도 양도세를 부과하는 것에 대한 부적절함, ▲수조원의 수익이 예상되는데도 불구하고 이에 대한 공개 및 감사 등이 제대로 이루어지지 않는 점 등을 지적하고 이에 대한 대책 등을 호소하고 있다.
정부는 강제수용 토지주들의 목소리가 높아지자 수용지구에서의 대토를 활성화하여 토지주들에게 개발 수익의 일부를 가져갈 수 있다고 홍보하고 있다. 정부에서는 일시에 현금이 풀리지 않아 주변 지가 상승에 영향이 최소화되고 현금 유동성 확보가 용이하며 토지주의 불만을 줄일 수 있다는 장점으로 지속적으로 홍보 중이다. 물론 토지주에게 조그마한 수익이 되돌아올 수는 있지만 근본적인 보상의 해결책은 아니다.
또한 대토개발은 전문가에 의해 이루어져야 함에도 불구하고 조건을 갖추지 못한 개발사들이 난립하여 토지주들이 가져가야 할 수익의 대부분을 편취하기에 이르렀고, 대토에 대해 무지한 토지주들이 사기당하는 현실을 알고 있음에도 정부는 별다른 대책을 세우고 있지 않는다.
토지주 수익을 위해 전문가들이 연합하여 <대토 리츠> 주도
<공전협>의 현석원 자문위원장은 그동안 공공주택지구 각 지구별 위원회 및 토지주에게 개발과 관련하여 많은 도움을 주었다. 개발과 대토에 대해 무지하여 발생하는 토지주들이 권리를 못 찾고 수익의 대부분을 편취 당하는 것을 수없이 목격한 ‘부동산개발전문인력(국토교통부)’이자 ‘건축사’인 현석원 자문위원장은 전문가들이 모여 토지주에게 모든 수익을 되돌려 주어야 한다는 목소리를 높여왔고 기존의 전문가들이 활동하는 대 토회사의 부재로 현재 대표이사로 있는 (주)서울건축이엔씨를 모체로 하여 대토개발에 필요한 전문가들을 모아 <하나대토개발>을 설립하여 전문가들이 업무대행하여 대토개발로 발생하는 수익 전체를 토지주에게 돌려주는 전문 협력업체 연합을 결성하였다.
대토개발의 방법은 국토교통부에 등록하는 부동산개발투자회사인 ‘리츠’ 방식으로 개발하여야 하며 리츠에는 많은 국가공인 전문가들이 함께 업무를 수행하여야 한다. 자산관리회사인 AMC(자산관리전문인력 전문가), 투자자산에 대해 법적으로 안전하게 관리하는 자산보관 및 사무 수탁을 하는 신탁회사(투자자산운용사 등 전문가), 회계 관리 및 감사 등을 진행하는 회계법인(공인회계사), 법무를 담당하는 법무법인(변호사) 등이 협업하며, 이러한 모든 전문가들을 총괄하여 토지주를 대신하여 조율하는 업무를 진행하는 곳이 대토개발업무대행사(대토PM, 대토 용역사, 업무대행사)이다. 이와 같이 대토개발에는 많은 전문가가 참여하고 업무 등을 조율하여야 하니 개발사업에는 정부에서도 전문 인력을 통해 개발을 하도록 규정하고 있다.
국토교통부에서는 ‘부동산개발전문인력’이라는 제도로 개발 업무를 진행하도록 규정하고 있다. 그러나, 대부분의 대토개발 업무대행사들이 개인 또는 소수의 인력으로는 업무를 진행하며 재하청 등을 통하여 수익을 챙기는 일들을 자행하고 있는 것이 현실이다.
토지주는 기본적인 대토 상식을 알아야 하고, 전문가를 눈으로 직접 확인이 필요
따라서, 토지주들은 다음의 기본적인 내용을 알고 대토 회사들의 이야기를 듣고 판단하여야 한다.
1.대토 개발(대토리츠)는 토지주 사업이며, 수익은 당연히 토지주의 것.
대토는 토지주가 주인이고, 모든 수익 또한 토지주의 것이다. 많은 대토 업체들이 수익의 많은 부분을 토지주에게 돌려주지 않고 교묘하게 사업자가 편취한다. 예를 들어 토지주가 10억 원의 토지보상금을 대토 보상으로 전환한다고 하면 계약 시에 현금으로 7억 원을 지급하여 투자금을 3억원으로 계산하고 수익률을 계산한다. 그러나 투자금은 3억 원이 아닌 10억 원이 투자원금임을 토지주는 확실히 인지하여야 한다.
즉, 대토 금액 10억 원을 투자하면 7억 원은 현금으로, 사업 진행하며 투자금 3억 원을 돌려주고 청산 시 나머지 수익을 돌려주어 토지주는 총13~16억 원 정도를 수령한다. 그러나 초기 지급금인 7억 원도 대토 회사에서 지급하는 것이 아니고 대토 권리를 담보로 대출을 받아 지급하는 것이기에 결국 토지주의 돈이고 이에 대한 수익도 토지주에게 돌려주는 것이 합당하다. 대토개발로 발생하는 수익이 100% 라면 10억 원의 토지보상금을 대토로 전환 시 토지주는 총 20억 원을 수령하는 것이 맞다.
2.대토개발의 방법은 대토 리츠이다
대토 리츠는 부동산 개발금융회사로 토지주가 현물로 출자하는 대토 권리에 기반을 둔다. 즉, 토지를 현물로 출자하고 토지주가 출자한 총 금액에서 개인이 출자한 비율의 주식을 수령한다. 모든 주주들이 토지주이기에 토지주가 주주로서 모든 결정을 하는 구조이다. 또한 리츠는 국토교통부의 관리를 받는다. 이에 회계법인, 법무법인, 관리 회사 등은 정기적으로 보고서를 제출하는 등 정부기관의 관리 감독을 받으므로 안전한 사업 방법이다.
3. 대토 리츠는 전문 협력회사에게 업무를 맡긴다
자산관리회사인 AMC(자산관리전문인력 전문가 필요), 투자 자산에 대해 법적으로 안전하게 관리하는 자산보관 및 사무 수탁을 하는 신탁회사(투자자산운용사 등 전문가 필요), 회계 관리 및 감사 등을 진행하는 회계법인(공인회계사 필요), 법무를 담당하는 법무법인(변호사 필요) 등 다양한 전문가들을 협력사로 두어 업무를 협업한다. 이러한 모든 전문가들을 총괄하고 조율하는 업무를 진행하는 곳이 대토개발대행사(대토PM, 대토 용역사, 업무대행사 등 명칭 사용, 부동산개발전문인력 전문가 필요)이다.
4. 대토개발(대토 리츠)는 부동산 개발사업이다
대토리츠는 다양한 전문 협력기관이 함께 업무를 협업해야 한다. 그러나 사업의 주체인 토지주가 전문지식이 없어 개발 전문가에게 대행 업무를 맡기는 것이다. 건축물의 설계는 건축설계사무소, 건설은 건설사에 맡기듯 대토개발도 부동산 개발이니 국가에서 인정하는 전문가가 진행하여야 한다.
부동산 개발의 경우 국토교통부에서 <부동산개발전문인력>이라는 제도로 두고, 이들로 하여금 개발을 하도록 규정하고 있다. 그러나 대토 대행업체의 현실은 전문 인력 없이 업무를 주먹구구식으로 진행하는 것이 현실이다. 비전문가에 의하여 수익이 날 수도 있지만 정확한 분석 없이 수익을 예상하기는 쉽지 않다. 대토 리츠는 이와 같이 많은 전문가의 협업으로 진행되는 부동산 개발이기에 정부에서도 전문 인력을 통해 개발을 하도록 규정한다. 개인 또는 소수의 인력으로는 도저히 감당할 수 없는 사업이 대토 리츠이다. 일부 대토개발대행사들은 이러한 업무를 재하청을 주어 업무를 진행하는 것이 현실이다. 토지주 들은 반드시 업체의 조직 및 전문 인력을 직접 눈으로 확인하고 대토개발대행사를 선정하는 것이 바람직하다.
보상에 만족하지 못하는 토지주들을 위해 최대 수익을 약속
공전협 자문 위원장인 현석원 건축사는 개발 및 개발대행사이자 공전협의 1호 자문사인 (주)서울건축이엔씨의 대표이사이기도 하다. 그동안 공전협의 일을 하며 토지주들에게 더 좋은 결과를 주기 위해 노력하였고, 결국에는 최대 수익을 돌려주는 것이 토지주를 위하는 것임을 알고 모든 수익을 돌려주기 위해 전문가들로 이루어진 <하나대토개발>을 설립하여 국내 최대 전문 업체들과 협업을 하기로 약속하였다.
하나대토개발의 업무는 현석원 총괄사장은 (주)서울건축이엔씨의 대표이사로 ‘건축사’, ‘부동산개발전문인력’이다. (주)서울건축이엔씨는 용인의 상업지역 약2,500여평(평당 약 5,000만원)의 소유사로 기존에 득한 건축 허가를 연면적 약 30,000여평, 47층 규모의 오피스텔로 변경 중이고, 김포에 10,000여 세대의 공동주택 및 2,000여 실의 오피스텔 개발에 대한 개발업무대행사업, 서동탄의 2,500여 세대 및 500여 실의 오피스텔 개발에 대한 개발 업무대행사업 등 다양한 개발사업 및 개발대행 사업을 진행하고 있다.
하나대토개발은 대토용지 선정에서부터 개발 전반에 이르기까지 든든한 자본과 개발사업 진행 노하우 등을 대토 리츠에 접목하여 토지주에게 최고의 수익을 발생시켜 모든 수익을 토지주에게 돌려줄 것을 약속한다.
