지난 2007년 6월에 설립되어 자체 시행사업과 시행사업대행 PM업무, 분양대행, 도시개발사업(환지사업) 등을 수행하는 부동산개발 전문회사 (주)미래피엠은 대토개발과 관련해 대한민국 최초로 동탄2신도시에 대토보상권을 출자 전환, 대토리츠 개발사업을 안정적으로 성공시켰다. 최근 3기 신도시개발로 인해 대토보상이 부각되고 있는 가운데 (주)미래피엠의 김명애 이사를 만나, 하남 교산지구에 마련한 사무실에서 대토보상제도와 선지급 문제, 지구별 대토사업사례 등 사업 전반에 관하여 들어보았다.
Q : 대토보상제도란 무엇인가?
A : 토지보상금을 현금대신에 수용지구 내 좋은 위치의 토지를 저렴한 가격으로 공급을 받을 수 있는 제도입니다.
Q : 대토보상제도를 도입한 취지는 무엇인가?
A : 토지주는 좋은 입지의 토지를 저렴한 가격으로 공급받아 개발하여 개발수익을 얻거나 재정착의 기회로 삼을 수 있다. LH공사만이 개발이익을 볼 수 있었던 것을 대토보상자들과 개발이익을 공유하며, 토지주 입장에서는 억울한 토지보상금에 대한 손실을 만회할 수 있고, LH공사 입장에서는 현금이 안 풀리니 주변 지가상승을 억제할 수 있는 좋은 제도입니다.
Q : 대토보상제도에 문제가 있는가?
A : 토지보상금을 받으면, 대부분의 토지주들은 토지에 대한 대출이 있어 융자상환금, 양도소득세, 이주해야 하기 때문에 이주비가 필요합니다. 대토를 하고 싶어도 대토에 투자 할 여유 돈이 없다는 게 문제죠. 그래서 대토보상권을 담보로 금융조달을 해서 융자상환금, 양도소득세, 이주비에 사용할 필요자금 70%를 대출(선지급)해주고 대토를 할 수 있도록 해주고 있습니다.
Q : 일명 선지급 이라고 말하는 데, ‘선지급’이란 무엇인가?
A : 대토보상권을 담보로 금융조달을 해서 대토신청금액의 70%를 대출알선해 주는 것이다. 그런데 안타깝게도 대토업체들이 이런 것을 교묘하게 악용해서 선지급을 해주고(자기돈 준 것도 아닌데) 선지급을 해준 70%에 대하여 토지주들의 지분과 수익을 편취 아닌, 갈취를 해간 것이죠. 이런 것들이 사회적인 문제로 계속 야기되자, LH공사와 국토부는 선지급을 막고자 지속적으로 규정변경 및 법안을 (발의→통과→시행→또 발의) 발의하고 있지만 결국 최종 피해자는 억울하게 수용당한 토지주들 뿐입니다. LH공사 입장은 토지보상금으로 융자상환, 양도세납부, 이주비 등을 빼고 남는 돈으로만 대토로 투자하라는 입장이지만, 그렇게 되면 실질적으로 대토를 투자할 수 있는 토지주는 거의 없을 것이고 아마도 대토 참여율은 10%대 이하일 것으로 예상됩니다.
Q : 선지급을 막으려고 하는 이유가 있는가
A : 크게 두 가지 입니다. 첫째, 선지급 받을 경우 유동성이 풍부하여 주변 부동산을 매입하여 부동산가격이 오른다는 우려와 두 번째, 선지급(70%)을 해주고 대토지주의 지분과 수익을 대토업체가 편취해 간다는 것이다. 대토보상 제도는 좋은 입지의 토지를 저렴한 공급가로 받을 수 있는 최고의 혜택입니다. 이를 통해서 개발사업을 하여 수용에 따른 손실보상을 보전할 수 있는 유일한 기회죠. 지금까지 대토 개발사업은 원금 포함하여 최소 200~ 300% 이상의 수익률이 나와 대토는 정말 매력적인 보상제도 였지만 대토에서 선지급을 막는다면 반대로 부익부 빈익빈의 심각한 문제가 생길 수 있습니다. 선지급이 막힐 경우 자금이 없는 사람들은 대토신청을 엄두도 못 낼 것이고, 융자도 없고 양도세 낼 돈 걱정 없는 자금이 있는 사람들만 좋은 대토를 선점하여 막대한 개발사업의 이익을 본다는 안타까운 결과가 이어질 수 있습니다.
Q : 대토지주의 수익을 편취한 대토업체들에 대한 대책이 있는가?
A : 주민대책위 차원에서 몰아내야한다. 가급적이면 처음부터 발을 못 붙이게 하는 것이 가장 상책이다. 또한 이러한 회사들은 대책위 차원에서 사전에 알려야 향후 토지지주들의 피해를 방지할 수 있기 때문이다. 따라서 대토는 대책위 차원에서 대토조합을 만들어 대토조합원을 모집하여 대토지주 중심의 대토개발 사업을 추진하는 것이 가장 바람직하다. 그것이 우리 미래피엠의 주장이기도 하다. 이 때 대토조합에서 대토업무대행사를 선정하면 되는데 미래피엠은 공전협 대토자문사로 공전협 정기 모임이나 각 수용지구 방문 시 “대토개발사업은 대토지주 사업이고 수익금 전액이 대토지주 몫이 되어야 한다”고 누누이 강조했다. 이를 위해서는 대책위 중심으로 대토지주가 뭉쳐야 합니다.
Q : 가장 최근에 미래피엠이 2개 수용지구에서 진행하고 있는 사례를 설명해달라
A : 각각 다른 사례를 비교해보겠다. 인천검암역세권 사례이다. 인천검암역세권은 대책위 중심으로 대토조합을 결성하여 대토조합원을 모집했다. 아파트용지 1필지, 상업용지 1필지를 대책위 중심으로 조합이 결성되어 모집한 뒤 조합 총회를 거쳐서 업무대행사를 선정하였다. 대책위에서 대토조합을 결성하여 대토조합원을 모집을 하였기 때문에 대토업체들이 난립하지 않았고, 조합원들이 여러 곳으로 흩어지지 않아 단합되어서 안전하게 대책위 대토조합에서 아파트용지 1필지와 상업용지 1필지를 확보하게 되었다. 다른 하나는 하남 교산지구 사례이다. 하남 교산지구는 무려 20개가 넘는 대토업체들이 들어와서 난립하고 경쟁하고 있다. 결국 대토업체들 간 비방전과 혼탁한 싸움이 지주들 간의 싸움으로 변질되어 가고 있는 안타까운 현실이다. 대토업체들은 대토지주를 포섭하기 위하여 원주민을 이용해 대토 모집책으로 1%의 수수료를 주고 지역주민, 선후배, 지인, 친척을 상대로 대토가입 영업활동을 하고 있어 주민간의 갈등, 민간의 갈등, 업체 간의 갈등 등 인신공격과 과열로 최악의 상황이 발생되고 있는 것이 하남 교산지구의 오늘의 현실이다.
Q : 하남 교산지구에 대해 좀 더 구체적으로 말씀하신다면.
A : 하남 교산지구는 대책위 중심으로 집결이 되지 않고 있다. 가장 큰 문제는 주상복합용지를 5필지 만, 대토로 공급하였지만 20개가 넘는 대토업체들은 별별 수단을 동원하여 대토지주를 모집하고 있어 결국 1필지 금액을 다 못 채우면 현금보상 대상이 되는데, 이러한 회사들에 속아 가입한 대토지주들만 고스란히 피해를 보게 된다. 결론은 하남 교산지구처럼 대토업체들이 난립하기 이전에 각 수용지의 대책위 중심으로 미리 대토조합을 설립하여 대토조합원을 모집하고 대토조합이 대토업체를 선정하는 방식이 가장 안전하고 최고의 수익을 낼 수 있다. 우리 미래피엠의 한결같은 주장이기도 하다. 현재 미래피엠은 2020년 3월부터 공전협 자문사로서 위촉되어 대책위 중심, 지주중심의 대토개발 사업을 추진하라고 지속적으로 홍보 활동을 하고 있다. 각 사업지구 방문 시 이 부분을 가장 강조되고 있다.
Q : 이러한 대책위의 사전적 노력 결과에 따라 향후 대토지주들의 사업방향 뿐만 아니라 결과도 크게 달라질 것으로 보는 데. 마지막으로 남기고 싶은 말씀은?
A : 수용에 따른 손실보상을 만회할 수 있는 유일한 방법은 대토 밖에 없다. 대토보상이 최고의 보상이니 더 다양하게 이를 알리고 대책을 마련해 나갈 것이다.
