기획하고 계획하는 ‘작은 LH’ 추구, 꼭 성공하는 수익성 토지 발굴 전문
기획하고 계획하는 ‘작은 LH’ 추구, 꼭 성공하는 수익성 토지 발굴 전문
  • 오상헌 기자
  • 승인 2022.12.13 15:16
  • 댓글 0
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“20여 년 쌓은 신뢰가 증명, 도로·상하수도 되거나 활용 가능 토지만 추천”
㈜성화디벨롭먼트 김은정 대표
㈜성화디벨롭먼트 김은정 대표

주식 하면 여의도이듯, 부동산의 메카인 강남 테헤란로에서 20여 년 잔뼈가 굵은 이름, ㈜성화디벨롭먼트의 김은정 대표는 토지분양에서 건축에 필요한 기반을 만들어주는 책임투자의 대명사다. ㈜성화디벨롭먼트는 도시계획을 앞둔 수익형 부동산과 택지, 주택부지와 상업용지를 발굴해 돈이 되는 땅으로 만들어 주는 부동산투자자산관리 전문기업으로, 땅을 팔고 끝내는 기획부동산 대신 땅의 관리와 건축시행 단계까지 고객을 잘 인도하는 서포터 역할로 유명하다. 이번 송년호에서는 부동산의 용도와 목적을 기획하고 계획에 맞게 실행하는 현명한 부동산투자 방법과, 부동산투자에 앞서 유의할 점에 대해 김 대표가 여러 가지 조언을 남겼다.

기획해서 팔고, 계획해서 건물기반 건축시행 돕는 ‘작은 LH’ 개념
“왜 개발목적의 토지를 사기는 쉬운데 팔기는 어려운가, 왜 그 토지가 건축까지 성사되지 못해 소유주의 애물단지가 되는가” 강남 테헤란로 부동산 토지분양의 대모, 김은정 대표는 이러한 의문을 갖고 고객들의 부동산투자 효율을 높여주는 ㈜성화디벨롭먼트를 설립했다고 한다. 도시계획과 역세권, 택지가 겹친 호재라 할지라도, 한 물건에 여러 구매자가 10-20평대로 나누어 산다면 매매와 건축/토목단계에서 여러 난관을 겪게 된다. 더욱이 막연한 개발계획만 갖고 맹지처럼 용도가 모호한 땅을 나눠 산 구매자는, 유지비만 들고 다시 팔지 못하는 이중고를 겪는다. 그래서 김 대표는 이러한 기획부동산에 부족한 ‘목적’을 확고히 하고, 땅의 용도와 계획에 맞게 어떤 땅이든 개인용도, 거주, 임대 등 다양한 목적에 맞는 수익성 판로를 만들어 주고자 한다. LH처럼 토목건축과 연계해 도로와 대지를 연결하고, 수도/전기/배수처럼 주거지에 꼭 필요한 구조를 갖춘 토지계획을 거쳐 땅을 판매하자는 것이다. 이 ‘작은 LH’개념이 바로 김 대표가 추구하는 방향으로, 무조건 싸다고 추천하지 않으며 조금 더 비싸더라도 앞으로 전철/경전철이 지나가고 대기업 공장이 입주하며, 상권발달가능성이 있는 땅을 골라 메인도로가 나는 방향으로 선택하면 그 땅은 반드시 효자 노릇을 한다. “기획부동산의 개념을 확실히 알고 들어가야 한다. 개발지가 정리 안 된 땅이며, 그걸 천에 비유하면 우리는 지갑이나 손수건처럼 계획된 물건을 만들 도면을 그려 파는 셈이다. 무작정 가위질만 하면 천은 넝마가 된다. 크든 작든 쓸 만한 물건을 만드는 게 우리 목적이다” 김 대표의 설명이다.

기획부동산은 무익한 땅 나눠 팔기가 아닌 적정용도로 제안해야
김 대표는 작은 땅을 활용하는 방법을 찾았고, 도로가 있어야 목적성이 생겨 대출과 매매가 가능하니 입지조건을 집중해서 보게 되었다고 한다. “기획부동산에 상처 입는 분들은 그 땅을 소유만 했지 권리를 행사하지 못했기 때문이다. 그런 땅을 피하는 개념이 가장 좋은 부동산컨설팅으로, 토지를 살 때 목돈이 있다면 LH의 주거부동산을 샀겠지만 그러지 못해서 작은 땅을 사는 것이니, 우리도 거기에 맞춰 설계 기획을 해 주는 것이다” 이렇게 땅을 활용하고 수익을 내게 하니, 그 땅에서 이득을 본 고객들의 물건을 받게 되어 물량이 늘고, 다시 믿을 수 있는 땅에서 수익이 오가는 선순환 구조가 되었다. 이러한 중개역할이 이어지다 보니, 결과적으로 ㈜성화디벨롭먼트와 김 대표는 고객소개로 성장한 회사인 셈이다. 화성 레드하우스 등 전문건축업자들에게 외주를 주어 건축까지 성사된 케이스가 많으며, ㈜성화디벨롭먼트의 멤버들도 건축시행을 거쳐 자산을 늘리기에 앞으로 공인중개사 자격을 갖추고 현지 부동산을 운영할 계획도 있다고 한다. 더욱이 고객이 더 좋은 건축전문가를 알면 직접 섭외해도 되며, 이 땅에 상하수도 등 토목조건에 맞는 서류절차와 공사 외주를 줄 수 있기에 ㈜성화디벨롭먼트가 일반 기획부동산과 다른 입지를 갖고 있는 것이다. 그래서 별도의 홈페이지 없이도 온라인과 대표전화로 유지될 수 있는데, 계약, 중도금, 등기까지 6개월 동안 전 과정을 투명하게 공개하며, LH처럼 가분할도가 나온 상태에서 분양하고, 개발지 땅에 생길 분쟁기간에 대비해 원지주와 함께 인허가과정에 참여해 등기가 나가도록 한다. 이 방법은 마치 아파트 재건축대장처럼 토지대장을 하나로 모아 처리하는 것과 비슷해, 분양, 땅 만들기, 도로확정 후 대지/도로등기, 총괄등기를 거쳐 판매될 완제품을 만들기에 고객 입장에서도 절차가 간편하여 인기가 많다. 

성공하는 땅 투자, ‘도로’, ‘용도’, ‘인허가’를 꼭 기억하라
김 대표는 고객들에게 투자를 받을 때, 의견을 조율해서 매매가능, 임대료수익창출가능여부를 판단해 수익을 낸다. 그리고 직접 서류를 취합하고 고객들이 직접 방문케 하여 땅을 설계하고 분양 전 브리핑으로 진행과정을 알려준다. 또한 김 대표는 ‘도로’가 교통수단을 통해 사람을 모으는 금싸라기 땅의 전제조건이라고 한다. 다음으로 중요한 것이 ‘용도’로, 토목으로 높이(지대)를 높이고 낮추거나 모양을 바꿀 수 있지만 도로가 없다면 생활권과 차단되어 내부연장과 확장가능성도 희박하기 때문이다. 그래서 김 대표는 고객들에게 지역을 선택할 때 전철, 항만, 대기업, 공항 등 원하는 교통수단을 먼저 묻고 목적에 따라 낭비되는 돈을 아껴서 개발에 투자하라고 조언한다. 또 이에 못지않게 중요한 ‘인허가’는 합의시간과 공사비용 증감을 결정한다. 만약 인허가가 되지 않으면 배수로를 빼는 등 변경요소의 합의과정에서 타인과 해당 시의 허가를 위해 법리적인 면도 잘 알아두어야 한다. 김 대표는 분양한 모든 땅이 이 과정을 완료하거나 진행 중이기에, 아무리 작은 필지라도 놀려두지 않고 바로 활용할 수 있는 비결이라고 덧붙인다. 또 용도변경이 불가해도 형질변경으로 인해 지목변경은 가능하기에, 인구유입이 확실하고 도로인허가를 받으면 용도상향 되어 수익을 올릴 수 있다. 수도/전기/배수로를 갖추는 토목공사가 완료되면 토지담보대출도 받을 수 있으며, 분할이 가능해 건물을 올려 임대를 할 수도 있다. 
 
팔 수 있어야 땅 문서도 ‘보배’, 우리는 토지에 건물을 올리는 ‘선장’
대기업은 큰 맹지를 싸게 사고 인근의 도로기반기설용 땅을 비싸게 사서 결과적으로는 더 큰 파이를 만들어내지만, 작은 기획부동산은 그럴 수 없기에 투자가치 높은 땅을 알아보는 안목과 인허가를 성사시키는 추진력이 매우 중요하다. 건폐율과 용적율을 기준에 맞는 최대치로 뽑아내는 기술도 ㈜성화디벨롭먼트의 강점이다. 또 감보율이 적용되지 않는 대신 분양가에 들어가는 공사비도 가급적 비율이 줄도록 한다. 이런 전 과정을 브리핑한다는 김 대표는 “팔 수 있는 땅이 보배요, 우리는 그런 토지에 건물을 올리는 선장 역할을 한다. 사실 땅을 잘 아는 사람들도 나중에 팔거나 집을 직접 지어보고 쓰라린 경험과 후회를 하며 성장했다. 그러니 우리는 그런 수고를 덜어주고자 한다. 막연한 보상금을 노린 거래, 개발제한구역과 공익용 산지, 비오톱 1등급지정, 농업진흥지역, 토지거래허가구역 내 개발호재 임야 같은 땅은 잘 알아보고 사야 한다”고 조언한다. 또 “투자가 성사되면 토지이용계획 확인원, 토지대장, 지적도, 등기부등본, 공시지가 확인원 등 다양한 서류를 확인하고, 토지대장열람가능 필지고유지번, 소유권이전등기가능 여부와 토지규제사항 해결여부를 점검하라”며, 김 대표는 “우리와 인연을 맺은 고객들을 모두 건물주로 만들어 경제적 자유를 누리게 해 주고 싶다. 없는 돈을 쪼개 투자하는 이들에게 희망이 될, 실패 없는 땅만을 고르려 한다. 그런 가치관으로 고객과 성장하는 인재양성에 힘쓰며 언제나 믿을 수 있는 수익성 토지 발굴에 최선을 다 하겠다”고 덧붙였다. 


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