구미에 특화된 최신정보제공-토탈케어 부동산중개서비스로 앞서가다
구미에 특화된 최신정보제공-토탈케어 부동산중개서비스로 앞서가다
  • 오상헌 기자
  • 승인 2022.05.13 15:19
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“공단 많고 수익형부동산에 유리한 구미, 리모델링과 원룸 다가구 호재 지속”
리움공인중개사사무소 김수민 대표/공인중개사
리움공인중개사사무소 김수민 대표/공인중개사

공단형 수출산업도시로서 대표적 베드타운인 아파트보다 소규모 원룸이 대세인 구미는 여느 신도시나 주거지와는 다른 방향의 투자전략이 필요하다. 15년 이상 구미 1-5공단의 변화에 주력하며 수익형부동산 중심으로 활동한 리움공인중개사사무소(이하 리움)는 매물선정에서 사후관리까지 구미 지역에 특화되어, 타지역투자자들의 더욱 편리한 부동산투자를 서포트하는 토탈케어 부동산중개서비스를 지향한다. 올해 정권교체와 구미지역 공단호재라는 이슈를 두고, 부동산시장의 변화와 함께 리움의 활동영역을 더욱 넓힐 계획을 갖고 있는 공인중개사 김수민 대표를 만나, 이들의 시스템과 투자현황에 대해 자세한 이야기를 들어 보았다. 

Q : 리움의 주요 업무현황과 구미 지역 내에서 강점을 보이는 이유는
A : 경북 구미시 인동북길에 위치해 있으며, 전신인 김수민공인중개사에서 리움공인중개사사무소로 거듭나며 수익형부동산 특화 서비스를 제공하고 있다. 세입자관리와 계약서, 법률대행까지 일체형이라 투자자들은 매달 월세 통장만 확인하시면 될 정도다. 아파트도 하고 있지만 구미 전 지역에 걸쳐 수익형부동산 중에서도 원룸, 빌딩, 상가처럼 다가구주택은 지역 내에서 손꼽히는 실적을 갖고 있다. 또한 구미의 부동산은 매매가가 점차 회복세에 들어가는데다, IT 반도체 공단으로 근로인구가 경북에서 드물게 평균연령 40대에 속하는 젊고 활기 넘치는 도시이기도 하다. 경기와 상관없이 LH, 카카오뱅크 등에서 청년자금대출과 전세자금대출을 저리로 풀어서, 1인가구도 투룸에 입주하기 좋은 환경이 되었으며 투룸 리모델링 전세가도 많이 올랐다. 요즘 구미는 8-9억대 건물을 융자받아 투자금 3-5천에도 할 수 있고, 한국에서 다가구 주택 광고도 제일 많이 나갈 만큼 투자금 대비 빠른 환급성과 높은 수익률을 인정받아 부담 없는 투자가 가능하다. 팔 생각만 있으시다면 1-3개월이면 해결되며 15년 운영에서 올해가 제일 좋다고 본다. 

Q : 리움의 사업 분야와 구미지역 부동산투자 붐이 일어난 이유
A : 리움은 기본적으로 수익형부동산 투자전문 사무실로 구미 공장근무자들이 많아 원룸 다가구 수익형에 강하다. 2-3공단이 꾸준한 호재이며 아직 4-5공단은 원룸 다가구가 적은 상태였는데, 5공단 LG화학 착공식에 맞춰 부동산투자 호재기를 맞고 있다. 구미 LG디스플레이 부지를 LG이노텍이 인수하면서 결정된 1조원 투자, SK실트론의 1조 5백억 원 투자 등 고용증가는 곧 원룸시장의 팽창을 의미한다. 한 때 바닥까지 찍고 내려갔기에 이제는 올라갈 일만 남았다. 올초 부동산가격이 많이 회복되면서, 기대심리도 크며 앞으로 인동지역에 서울청계천처럼 이계천 생태계복원사업이 열려 구미 지역에 유입될 인구도 많을 것이다. 앞서 발표된 많은 호재로 앞으로도 뜰 지역은 삼성전자가 속해 있으며 건축전문가들 사이에 리모델링 붐이 일고 있는 인동 지역이다.

Q : 구미 지역 부동산에 접근할 때 리움과 함께 해야 하는 이유
A : 구미는 원룸 다가구주택 매입 분야에서 낮은 투자금액대비 높은 수익을 기대할 수 있는 황금지역에 속한다. 8인 체계로 운영되는 리움은 2세대에 속하는 젊은 회사지만, 경력은 1세대들과 맞먹으며 좋은 건물선별능력이 있다. 구미지역 원룸다가구 및 수익형부동산으로 가장 오래 활동했기에 소비자와 투자자들의 신뢰관계가 잘 구축되어 있다. 주업인 부동산 발굴과 거래 외에도, 구미에 특화된 관리체계와 위탁 건물청소관리업체들과의 협력관계 덕분에 타지에 거주하는 투자자들이 우리를 믿고 맡겨왔다. 현지 세입자들의 현황파악은 타지 거주자들 입장에서 상당히 어려운데, 리움은 위탁업체들을 통해 3-6개월에서 1년 등 다양한 관리서비스를 통해 국내는 물론 국외 거주자들의 부동산도 세심히 관리해 주기에 지인소개를 많이 받는다.

Q : 2022년 현재 어떤 형태의 부동산 투자가 주목받고 있는가
A : 구축을 매입해 99%는 리모델링을 거친 뒤 월세로 돌리는 분위기다. 그래서 인허가와 사후관리까지 토탈서비스를 추구하는 우리의 전략이 맞아떨어졌다고 본다. 원룸 외에도 상가/빌딩 임대 전월세까지 다양한 형태의 투자를 지향한다. 또한 지난 정부의 국토교통부정책에 따라 6억 원 이상의 건물 취득세가 대폭 오르고, 2주택이상 소유자들의 취득세가 올랐을 때 구미 지역은 매매가가 낮아 냉각기 속에서도 미래를 기약하며 잘 견뎌냈다. 또한 유입인구 특성 상 부채나 공실도 타지보다 낮은 편으로, 지출비용을 줄이도록 노력하며 투자자들과 신뢰를 구축해 왔다. 그리고 2년 전 구미시 도시관리계획이 시작되면서 원룸 상가, 수익형부동산 분야에도 급매물이 많이 뜨게 됐다. 이에 따라 리움에서도 온라인으로 실시간 정보를 띄워 매매가, 투자금, 수익률을 바로 파악하고 현장답사에 필요한 시간과 절차를 더 간편하게 했다. 그리고 신축보다 리모델링이 늘어, 거주가 아닌 임대를 위한 리모델링에 맞게 복잡한 시공절차에 앞서 토탈패키지 서비스를 찾는 고객들이 리움을 선호한다. 

Q : 올해 5월 10일 새 정부 출범에 부동산 업계 대표로서 바라는 점은
A : 업계에서는 윤석열 당선인의 취임을 앞두고 대출규제와 양도세 등, 부동산 매매가가 떨어지고 바닥을 찍은 요인인 규제의 완화를 향한 기대심리가 크다. 업계 대표로서 취득세 완화까지 갔으면 좋겠다. 만약 종부세를 비롯해 부동산 규제완화가 발표된다면 매매가는 바로 뛸 것이라 분위기는 좋다. 다각도로 호재를 읽는 발빠른 투자자들은 현재 벌써부터 매입 중이며 이들을 위해 기업과 부동산 규제를 풀어 많은 투자를 받고 결과적으로 지역의 발전까지 이어지길 바란다. 

Q : 전문가로서 올해와 이후 부동산 대책을 어떻게 바라보고 있는가
A : 지난해까지 바닥을 보면서 들어온 분들은 올해부터 성과를 얻으실 것이다. 당시 상황을 이해하고 2-3억 대 공사비를 감당한 리모델링 투자자들도 호재일 것이다. 사실 신축에 필요한 나대지가 없고, 세금이 신설되어 양도세, 가산세가 더 들어가는데다 남부지진 이후 60평 이상의 주택건물신축규정이 대단히 엄격해져 시도하는 투자자들이 거의 없다. 또 투자비용도 리모델링이 10억이라면 신축은 13-14억인데 임대료는 똑같기에 진입도 어렵다. 그래서 지금 인동신도시지구, 봉곡동, 사곡상모지구가 호황이며 5산단 또한 75% 분양완료다. 이러한 상황을 종합해보면, 구미의 수익시장은 리모델링이 대세일 것이며 개인적으로 보기에 부동산규제완화를 통해 기업들의 투자가 많아져야 투자심리가 살아나고 유입도 늘 것이다. 이에 따라 가장 먼저 7월부터 대표적인 규제인 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 풀어줘야 한다고 생각한다.

Q : 리움의 향후 목표와 업무 계획은 어떤 것들이 있는가
A : 매입, 관리, 매도까지 전문 법무/세무사와 깔끔하게 처리하며, 관리, 임대차, 컨설팅에서 시공과 자산관리상담, 매매 후의 임대업무에 필요한 관리까지 토탈서비스는 계속된다. 그리고 사무실을 법인화해 전국 수익성매물 분포지에 따른 지역별 분사무소도 계획하고 있다. 지역 특성을 연구하고 정해진 수익률에 따라 체계화된 관리시설과 시스템을 갖추고 틈새시장을 공략해 나갈 것이다. 그리고 나아가 건축시행 분야도 고려하고 있으며 홈그라운드인 구미는 물론 전국의 수익성매물 시장에도 진출할 것이다.


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