공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협)는 최근 서현동 ‘공전협 ’중앙본부에서 자문위원단과 집행부 합동회의를 갖고 대토업무대행사 (주)미래피엠이 3기 신도시를 포함한 전국 50개 공공주택 회원지구의 재산권 보호 차원에서 “대토지주 중심의 개발사업과 대토 지주에게 수익금 100%를 돌려받는” 공정한 대토개발사업 사례를 구체화하여 이를 지속적으로 확산시켜나가기로 했다. 본지에서는 ‘공전협’ 임채관 의장과 공전협 자문사인 (주)미래피엠의 정헌수 대표, 그리고 김명애 이사와 대담을 갖고 대토사업 전방에 관한 이야기를 들어보기로 했다. <편집자주>
▲임채관 공전협 의장=최근 성남 서현, 대구 연호, 인천 계양 테크노밸리, 하남 교산지구 등 여러 공공주택지구 및 3기 신도시의 보상 공고가 계속 발표되었고, 그 외 다수의 공공주택지구와 3기 신도시의 보상계획이 발표될 예정입니다. 최근까지 수서역세권, 고양장항지구, 과천주암지구, 성남금토지구, 성남복정지구, 구리갈매역세권에서 지속적으로 대토업체들의 불법과 탈법이 이어져 대토시장을 교란하였고, 많은 대토 원주민들의 피해 사례가 속출하였습니다. 이에 ‘공전협’ 소속 자문사인 (주)미래피엠과 함께 이러한 불법 대토업체들의 피해방지 및 불법 업체들의 원천 차단을 위한 다양한 방법들을 제시하였고, 이와 관련해 전국 약 50개 공공주택지구 대책위원회에 이러한 내용들을 전달하고 있습니다.
▲정헌수 미래피엠 대표=저는 이 자리에서 몇가지 방법을 제시하고자 합니다. 먼저, 대토개발 사업은 업무대행사의 사업이 아닌, 대토지주가 실제 주인이 되고 중심이 되는 대토지주사업이어야 합니다. 그러기 위해서는 안전한 대토리츠 개발사업 방식으로 추진해야 합니다. 업무대행사는 단순 업무대행(PM) 용역만 해야 하는 것이지요.
▲김명애 미래피엠 이사=그리고 덧붙일 것은 자산관리회사(AMC)는 공신력있는 ‘LH AMC’에 자산관리와 자금관리를 위탁하여 투명하고 안전한 사업진행을 하여야 합니다. 그리고 업무대행사와의 업무대행(PM) 약정서에는 반드시 독소조항을 확인하여야 합니다.
▲임채관 의장=그래서 공전협 각 지구에 필요하면 미래피엠을 통해 자문을 받으라고 권장하고 있습니다. 대토현장을 어지럽히고 혼란을 초래한 대토회사들의 폭리에 대응코자 (주)미래피엠과 지난 3월 경 대토자문에 관한 MOU(업무약정)를 체결하였고, 그 후, 대토자문사를 주축으로 전국 공공주택지구 및 3기 신도시 주민대책위원회에 순수 원주민이 실제 주인이 되는 대토개발조합 사례를 만들어 나가기로 했습니다.
▲정헌수 대표=저희 회사는 공전협과 함께 원주민이 대토개발사업의 주체가 되어 안전하고 최고의 수익금을 낼 수 있는 대토개발 사업구조와 업무대행사가 더 이상 지주의 이익을 편취하거나 불법행위를 하는 기존의 방식에서 100% 탈피하여 대토 지주를 위한 단순 업무대행(PM) 사업구조를 제시하고 있습니다.
▲김명애 이사=앞서 말씀드린대로 원주민들이 대토개발 사업의 주체가 되기 위한 방법으로는 대토보상권을 국토부 관리 감독 받으며, 공신력 있는 ‘LH AMC’에 투명한 자산관리와 자금관리를 위탁하고, 공동주택의 경우, 시공사는 안전하고 신뢰받는 1군 시공사에 공사를 맡기면 됩니다. 업무대행사(PM)사는 개발사업 경험이 없는 원주민을 대신하여 개발사업 경험과 대토리츠 설립뿐만아니라 리츠영업인가, 청산업무까지 해본 경험 있는 업무대행사를 선정하여 안전하고 최고의 수익을 낼 수 있는 대토지주의 개발 사업으로 추진되어야 한다고 생각합니다.
▲임채관 의장= ‘공전협’은 바로 이러한 정상적인 대토 지주 중심의 대토개발사업의 모범적인 사례를 전국 각 지구에 계속 파급시킬 것입니다. 앞으로는 더 이상 대토업체들의 불법과 편법 대토 지주 이익의 편취를 사전에 방지하고 이러한 업체들이 발붙이지 못하도록 지속적인 홍보와 교육을 병행하기로 하였습니다. 또한 필요할 경우 대토자문사가 직접 수용지구를 방문해 대책위원회 임원분들에게 교육과 자료를 배포할 것입니다.
▲정헌수 대표=미래피엠이 내세우는 대토개발사업은 대토 지주들이 주인이 되어 대토조합을 직접 결성하고, 대토업무 대행사는 단순 업무대행(PM)용역만 수행하며, 업무대행 약정서는 대토 지주 중심의 계약과 독소 조항을 완전 뺀 계약을 체결하고자 합니다. 특히 개발사업의 이익금 100%는 반드시 지주의 몫으로 돌아가는 개발사업 구조를 만들고자 하는 것입니다.
▲김명애 이사=정 대표님이 사업방식을 말씀하셨지만 이렇게 해야만 지금까지 대토 지주의 지분과 이익을 편취하고 불법과 탈법을 저질렀던 업무대행사들의 설자리가 없어질 것입니다. 공전협 소속 각 지구에서 불법 업체들이 원천 차단해야 지역주민들의 희생과 피해가 최소화될 것입니다.
▲정헌수 대표=이제 곧 과천지구, 남양주 왕숙지구, 고양창릉지구, 부천대장지구 등 큼직큼직한 3기 신도시에서의 보상이 진행될 것입니다. 미래피엠은 불법적인 대토업체들의 난립을 막고 원주민 대토지주들의 주체가 되는 사업이 되어 수익을 극대화하고 원주민 재정착에 일조하겠습니다.
▲임채관 의장=불법적인 업무대행사의 횡포를 막을 길이 없었는데 다행히 공전협 자문사로 미래피엠을 참여시켜 각 수용지구에서 그나마 대응방안과 대책을 세울 수 있어 다행이라고 생각합니다. 아울러 원주민 대토계약자들이 대토업체의 먹이 감이나 희생양이 되지 않기 위해서 공전협 차원에서 미래피엠과 함께 지속적인 홍보활동과 현장방문 설명회 등을 통하여 앞으로의 대토개발사업 방향 제시와 업무대행사의 역할, 또는 토지주중심의 업무대행약정서의 필요성과 중요성을 강조할 것입니다.
▲김명애 이사=의장님도 지적하셨지만, 대토 업무대행사들이 대토계약자를 모집하던 기존의 방식에는 많은 병폐와 원주민들의 희생이 따랐던 것이 사실입니다. 이를 감안하여 미래피엠은 앞으로 무조건 대토 지주가 결정한 순수 대토지주 조합중심으로 개발 사업을 진행할 것입니다.
▲임채관 의장=그렇습니다. 대토개발사업은 일단 대토지주 조합원을 모집한 뒤 ’미래피엠’ 같은 건전한 대토전문회사들의 업무지원을 받아 대토 지주가 사업주체로서 안전하게 사업을 추진토록 하는 게 정상적인 절차입니다. 또, 대부분의 수용지구 원주민들이 정보와 부동산개발사업 경험이 부족하다는 점을 이용해 잘못된 대토회사들이 대토 보상권을 담보로 금융기관에 단순 대출을 알선해주면서 先지급을 명분으로 원주민들의 대토 지분 70% 이상을 가로채거나, 과다한 수수료, 대출금의 이자까지 대토계약자들에게 전가시키는 불법적 행태를 보여 왔던 것이 사실이기 때문입니다.
▲정헌수 대표=‘先지급’은 토지주 본인의 대토 보상권을 담보로 대출받은 것인데, 마치 업무대행사들은 자신들의 돈으로 先지급한 것처럼 꾸며 원주민들의 대토보상의 권리와 이익을 편취해 간 것입니다. 국토부와 LH공사는 이러한 대토보상권 전매행위를 막고자 온갖 방법으로 대처하였습니다. 그러나 백약이 무효라서 결국 금년 4월에 개정 공포(3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)했지만 여전히 여러 공공주택지구에서 대토업체들의 불법행위가 끊이지 않고 있습니다.
▲임채관 의장=공전협 산하에는 약 50여개 수용지구 대표들이 참여하고 있습니다. 그간 불법행위를 저질렀던 대토업체들의 불법행위와 다수의 지구에서 수집한 대토계약서와 약정서 등을 근거로 적극적인 대응조치를 취할 것입니다. 더 이상 불법적인 대토업체들이 발을 못 붙이게 하겠다는 것이 공전협의 입장입니다.
