우리나라 사람들의 가장 큰 관심사 중 하나는 바로 부동산 시장이다. 많은 사람들이 부동산 시장에서의 투자와 거래를 진행하고 있으며, 최근 정부의 부동산 관련 규제 강화로 인해 그에 따른 법적 분쟁의 사례도 빠르게 증가하고 있다. 이번호 <월간 인터뷰>에서는 복잡하고 어려운 부동산 법적 분쟁을 대하는 보다 효과적이고 올바른 방법, 문제 발생의 여지를 사전에 예방할 수 있는 방법에 대해 ‘법무법인 굿플랜’의 강 현 대표변호사에게 들어보았다.
꼼꼼하게 체크하고 확인하는 것으로 분쟁 발생 시 유리한 위치 선점 가능
서울 서초구에 위치한 법률사무소 ‘법무법인 굿플랜’은 지난 2019년 11월, 부동산, 도시정비사업, 금융, 회사법, 형사소송 등에서 두각을 나타내던 4명의 변호사가 함께 시작한 곳이다. 이들은 기존 변호사 업무가 소송(송무) 중심으로 획일화 되어 있던 점, 그리고 이러한 대처가 사건 발생 후의 사후적 조치라는 한계와 사건의 당사자인 의뢰인 위주가 아닌 변호사 위주로 진행된다는 문제를 인식하고, 소송 전 단계에서 사전에 예방할 수 있는 선제적 대응으로서의 법률 서비스 제공, 이를 위한 공감 능력의 함양과 문제를 바라보는 새로운 시각을 목표로 힘을 모았다. ‘고객의 굿플랜이 되어드리겠다’는 취지로 출발한 법무법인 굿플랜은 현재 서울 서초구의 주사무소와 수원 분사무소 체제로 운영되고 있으며, 총 8명의 변호사가 함께하고 있다.
부동산 계약 시 중요하게 생각해야 할 부분에 대해 강 현 대표변호사는 “돌다리도 두들겨 보는 꼼꼼함을 가지면서도 과감하되 서두르지 않아야 한다”고 강조했다. 그는 “계약 시엔 소유주를 꼭 확인하고, 대리인일 경우 위임장과 인감증명서, 가족관계증명서를 확인하거나, 실제 소유주와의 전화통화를 녹음해두는 것도 좋은 방법입니다. 사실상 모든 내용들을 계약서에 기재해 넣는 것은 불가능하기에, 녹음을 통해 계약의 전 과정을 자료로 남겨놓는다면 추후 문제가 발생할 경우 중요한 증거가 될 수 있습니다. 타인의 대화를 녹음하는 것은 문제가 되지만 본인이 당사자일 경우엔 안전한 장치 중 하나가 됩니다”라고 조언했다.
강 변호사는 실제 부동산 계약에서 유용하게 쓸 수 있는 팁 두 가지를 조언했다. 첫 번째 팁은 중개수수료와 관련된 것인데 강변호사는 “중개대상물 확인설명서에는 중개사와의 수수료가 기재되어 있으므로 설명서에 서명을 하기 전에 먼저 중개수수료 금액을 합의해 놓은 것이 좋습니다”라고 조언했다.
더불어 다른 팁 하나는 ‘특약사항을 잘 이용하라’는 것이다. 강변호사는 “계약서에 없는 내용을 합의할 경우, 특약사항에 기입해 두는 것이 좋습니다. 예를 들어, 법리상으로는 중도금 기일 전이라도 매수인이 중도금의 일부를 지급하면 매도인은 배액배상을 할 의향이 있더라도 계약을 해제할 수 없는데, 만약 특약사항에 ‘중도금 또는 잔금은 정해진 기일에 납부하는 것만 유효하며, 그 전에 납부하는 것은 무효이다’라는 내용을 기재해 놓으면, 매수인이 중도금 기일 전 임의로 중도금을 지급하더라도 매도인은 배액배상을 하고 계약을 해제할 수 있다”고 설명했다.
많은 이들이 흔히 혼동하는 ‘가계약’에 대한 개념 정립도 중요한 부분이다. 그는 “가계약은 본 계약 체결 전에 부동산을 확보하기 위한 일종의 ‘관행’으로, 법에 의해 규정된 절차가 아닙니다. 결국 가계약을 법리상 매매계약으로 볼 수 있는지의 여부가 중요한 법적 판단의 근거가 될 수 있으며, 실제 대법원에서는 가계약 체결 당시의 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약이 성립했다고 판단하고 있습니다”라고 설명했다.
전문가 조언에 따른 대처가 신속하고 효과적인 문제 해결의 방법 될 수 있어
최근 몇 년간 그 거래규모나 횟수가 크게 증가한 부동산 경매 거래의 경우에도 마찬가지로 다양한 법적 분쟁이 발생하고 있다. 강 변호사는 “부동산 경매 낙찰 후의 가장 큰 문제는 기존 점유자의 퇴거를 진행하는 부분이지만, 실제론 몇몇 경우들에 대해 민사집행법 제136조 제1항에 의거 인도명령을 받아 강제집행하여 부동산을 넘겨받을 수 있습니다. 원칙적으로는 명도소송을 제기해 법원의 판결을 받은 후 강제집행을 실시해야 하나, 이러한 과정이 다소 소모적일 수 있다는 이유에서 보다 간단히 동일한 효력을 받을 수 있도록 규정된 부분입니다. 다만, 잔금 납부일을 기준으로 6개월이 지나면 본안소송을 제기해야 하며, 이 경우에도 미리 인도명령결정을 받아두었다면 이후에도 강제집행이 가능합니다”라고 설명했다.
일반 개인들이 가장 흔히 맞닥뜨리곤 하는 전세금, 보증금 관련 분쟁의 경우에도 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 미리 내용증명 등을 발송하여 계약을 연장하지 않겠다는 의사표시와 함께, 임대인에게 보증금반환의무가 있다는 사실을 충분히 주지시키고, 기간 만료 후 이사를 가더라도 일부 짐은 기존 집에 그대로 두어 점유와 대항력을 확보하는 것으로 문제를 보다 수월히 풀어나갈 수 있다고 한다. 또한, 이러한 조치에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못해 소송이 불가피할 경우엔 비교적 절차가 간단한 ‘지급명령신청’부터 시작하는 것이 효과적인 진행 순서라 조언했다.
강 변호사는 “사실 모든 의뢰인들에게 소송을 무조건 권하는 것은 좋은 방법이 아니라고 봅니다. 만약 소송 전 단계에서 해결할 수 있거나, 분쟁을 예방하는 것이 가능하다면 이러한 방법을 선택하는 것이 의뢰인의 물질적, 정신적 피해를 최소화 하는 가장 좋은 선택이라 생각합니다”라며, “이에 저희는 단순한 소송 대리에 머무르지 않고, 적극적인 자문과 상담을 통해 선제적 대응에 최선을 다하고 있습니다. 법원 뿐 아니라 각각의 현장 모두가 저희의 활동무대가 되고 있는 것도 이러한 이유에서입니다. 저희는 앞으로도 고객이 법적 분쟁으로 인한 부담과 피해를 덜고, 물질적, 정신적으로 만족스러운 결과를 얻을 수 있도록 노력하고자 합니다”라고 밝혔다. 내부적으로 해당 사건의 책임변호사를 지정하여 사건 처리의 밀도를 강화하고, 주 수행 변호사를 최소 2인 배정하는 등의 전개를 통해 향후 전문성과 깊이를 더할 수 있는 ‘전담센터 구축’으로의 발전 계획을 수립해 놓은 것도 이에 일환이다. 고객과의 공감과 만족을 큰 축으로 삼고, 고객이 신뢰하는 회사로서의 발판을 다지고 있는 법무법인 굿플랜과 강 현 대표변호사. 이들의 도전이 고객과 그들 모두에게 더할 나위 없는 굿 플랜이 되길 기대해 본다.
