최근 부동산 경매 시장이 뜨겁다. 장기화 된 경기불황과 초저금리시대에 투자처를 찾던 이들이 부동산 경매로 눈을 돌리고 있는 것이다. 이에 따라 우후죽순 늘어나고 있는 경매학원들이 초보자들의 경매 투자를 부추기고 있으나, 이론에 치우친 뜬구름 잡는 강의만으론 대다수 일반인들에게 여전히 낯선 ‘경매’라는 개념을 제대로 이해하기엔 어려움이 있는 것이 사실이다. 이러한 가운데 오랜 현장 노하우와 실전 경매 기술을 바탕으로 실패 없는 확실한 성공투자의 길을 제시하고 있는 이가 있어 관심이 집중되고 있다. 바로 전북 군산에 소재한 ‘나라경매학원’ 이준철 원장이다.
이론과 실습 결합된 철저한 실전강의, 그 명성을 입증하다
‘나라경매학원’ 이준철 원장은 2007년 경 매수신청대리인으로 등록하며 처음 업계에 입문, 지금까지 무려 13년간 현업에 몸 담아왔다. 특히, 경매시장이 점차 완전경쟁시장으로 변화해가고 일반인들에게도 경매의 문이 넓어지기 시작하던 시점에 그는 현장과 괴리되어 이론에만 치중하는 경매 교육시스템에 안타까움을 느끼고 직접 ‘나라경매학원’을 개원해 지금에 이르렀다. 이 원장은 “부동산 경매에 입문하기 위해 용어나 권리분석 등을 익히는 것은 물론 중요한 기본기입니다. 하지만 실제 현장에서 적용하지 못하는 교육은 무의미한 돈과 시간의 낭비일 뿐입니다”라며, “저는 오랜 기간 현업에 종사하며 많은 경험들을 자연스레 쌓아왔습니다. 이러한 현장 노하우를 기반으로 이론과 실습이 접목된 ‘실전 경매’ 중심의 교육을 펼치고 있으며, 아파트·토지·상가 등의 물건 종류, 자신이 보유하고 있는 자본, 관심 있거나 적성에 맞는 분야 등 수강생 개개인에 적합한 맞춤형 교육을 실시하려 노력 하였고, 실제 경매 참여와 매매로 이어질 수 있도록 돕는 것을 최우선 목표로 하고 있습니다”라고 설명했다. 이처럼 나라경매학원을 통해 이뤄지는 이준철 원장의 철저한 실전 중심 경매 교육은 단번에 군산 시민들의 이목을 사로잡았다. 인구수 27.8만 명에 불과한 소도시임에도 매 기수 모집마다 60~70명씩의 수강 희망자가 모여 들었으며, 7년 여간 학원을 운영해오는 동안 15기수, 1,000여 명 이상의 수료생을 배출했다. 현재도 상당수 기수별 회원들과 이준철 원장을 포함, 서로 정보를 공유하며 투자를 이어오고 있다고 한다.
나라경매학원의 교육 커리큘럼은 크게 ‘기초·중급자반’과 ‘고급반’, ‘실전반’으로 나뉜다. 기초·중급자 교육과정에서는 경매와 관련 된 서류 작업이나 취득 시 주의할 점들, 낙찰 받았을 때 해야 할 실무 등의 기본기 교육과 함께 조별로 매물 관련 체크리스트를 배분해 현장에서 실습하며 경매 노하우를 체득할 수 있는 교육이 이뤄진다. 고급반에서는 이보다 한 발 더 나아가 투자 대비 수익률을 높일 수 있는 실전 노하우와 복잡한 권리문제의 해결법 등을 교육하며, 실전반에서는 이 원장과 함께 투자를 진행하게 된다.
나라경매학원이 여느 학원들과 차별화되는 가장 큰 강점은 강의 곳곳에 녹아들어있는 이 원장의 경험과 노하우라 할 수 있다. 여느 학원들이 수업을 진행함에 있어 ‘A씨의 사례’, ‘B물건의 사례’ 등의 간접적인 사례제시에만 그치는 한계가 있다면, 이곳에서는 이준철 원장이 직접 낙찰받고 거래했던 실제 사례들을 보고, 그 하나하나의 과정에 담긴 이야기들을 생생하게 전해들을 수 있는 것이다. 이는 경매초보자들이 흔히 어려움을 느끼기 쉬운 부분들, 즉 경매가 이뤄지는 현장에서 어떤 물건을 선택해야 하는지, 그 선택을 하게 된 판단의 근거는 무엇인지에 대한 보다 실제적인 경험을 습득할 수 있다는 점에서 더없이 효과적인 교육법이 아닐 수 없다. 뿐만 아니라, 여전히 현업 종사자로서 얻을 수 있는 고급 정보들, 5~6개월 후에나 나올 물건에 대한 따끈따끈한 최신 정보들을 누구보다 빠르게 얻을 수 있다는 점에서 경쟁자들보다 한 발 앞서있을 수 있다는 부분도 많은 이들이 나라경매학원을 찾는 요인이 되고 있다.
“미래를 위한 현명한 투자, 그 성장을 돕겠습니다”
이준철 원장은 “경매는 물건 투자와 채권 투자, 권리 투자 등 저마다 다른 매력을 갖고 있습니다. 그 중에서도 저는 NPL채권 투자가 가장 매력 있는 분야가 아닐까 생각합니다”라고 말했다. NPL이란 ‘부실채권(Non Performing Loan)’의 약자로, 금융기관에서 빌려준 대출금 가운데 회수가 어렵거나 회수하는 데 오랜 시간이 걸리는 부실채권에 투자하는 것을 뜻한다. 금융기관은 자산 건전성을 관리하기 위해 이런 부실채권을 낮은 가격에 자산관리회사에 매각하며, 자산관리회사는 이를 경매에 넘기거나 투자자에게 되판다. ‘NPL투자’는 이러한 부실채권을 원래 가격보다 싸게 구입한 뒤 직접 경매에 부치거나, 배당에 참여해 수익을 내는 것을 말한다. 예컨대 주택에 1순위 근저당권이 설정된 1억 원의 부실채권을 9,000만 원에 산 뒤 담보 주택을 경매에 부쳐 1억 원을 배당받는다면 1,000만 원의 수익을 올리는 것이다. 추가로 부실채권에 대한 이자와 연체이자까지 배당받는다면 수익은 더 늘어난다.
이에 더해 이준철 원장은 80%까지 가능한 타 금융기관에서의 질권 대출을 받는다면 투자금은 훨씬 줄어들 수 있으며, 탄탄한 안정성과 확실한 환금성을 갖고 있으면서도 고수익을 노리는 것이 가능해진다고 설명했다. 실제로 이 원장은 지난 2년 사이 18개의 NPL채권투자를 시도, 일절 손해 없이 모두 성공시켰으며, 그 중 많게는 1억 원 이상의 수익을 거둔 사례도 있다고 귀띔했다. 이 원장은 “현재 교육을 위한 나라경매학원과 경매투자에 대한 자문을 제공하거나 대리하는 나라경매컨설팅, 그리고 NPL채권을 담당하는 나라NPL대부의 3가지를 함께 운영하고 있습니다. 교육에 있어서는 제가 쌓아온 13년여의 노하우를 가감 없이 모두 전달할 수 있도록 하는 데 힘을 쏟고 있으며, 은행으로부터 직접 매입 하는 NPL 부문에서는 실제 회원들과 함께 매 순간 신중하게 투자에 집중하고 있습니다.”라며, “군산시는 지역경제를 지탱하던 자동차·조선·화학 산업의 동반 침체가 이어지면서 오랜 기간 어려움에 처해있으며, 소도시의 한계 탓에 교육적인 인프라에도 부족한 점이 있습니다. 저희들이 노력이 군산시민들과 군산지역경제에 새로운 활력을 제공하고, 더 많은 분들이 ‘경매’를 미래를 위한 훌륭한 재테크 수단으로 활용하는 데에 도움이 되길 바랍니다”라고 밝혔다.
